• 卖楼仍是主业 房企多元化尚在培育阶段

    2019年04月12日 07:38
    来源:信息时报

     近一两年,随着房企利润逐渐回落,房企寻求多元化转型意愿强烈。汽车、农业、机器人、长租公寓、物业服务、商业运营、物流仓储、文旅等领域依旧是房企投入最多、发展最稳的行业。

      不过,梳理去年房企业绩报告可以看到,到目前为止,“卖房?#21360;?#23545;于房企来说,仍然是最赚钱的行业,多元化的非地产领域盈利仍然不多。

      现象

      前30名地产大鳄七成布局多元化

      2018年包括万达、奥园、龙湖、中骏、合景泰富、保利等超过10家房企对外宣布更名,房企“去地产化”趋势明显。同时,房地产多元化经历了从刚开始的零星尝试到蜂拥而上成标配的过程。易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO张燕透露,TOP30房企70%发布了多元化战略,TOP100房企97%布局了多元化业务。

      在过去一年中,融创成立专门文旅集团独立运营,恒 大?#20013;?#21457;力新能源汽车领域,碧桂园宣布大?#30452;?#36827;入机器人产业,都堪称大?#30452;?#25237;入。日前碧桂园宣布,未来碧桂园会以地产、农业和机器人这三个方面为主,碧桂园未来会成为一个“高科技综合性企业”。碧桂园董事会主席杨国强认为,农业和机器人这两个领域是国家重点发展的产业,机器人的技术已经很成熟,碧桂园有很多应用场景需要使用到机器人。

      张燕透露,去年百强 房企参与投资事件73件,较2014年翻了7倍,投资金额近千亿。近三年,百强 房企纷纷加大了多元化投资力度。其中,房企更偏爱?#30333;?#19994;性强”的非地产领域,如应用科技、教育、新工业新材料、文娱传?#20581;?#20307;育等等。这些不仅仅是领域中的热点,也是未来中国经济整体的热点。

      有业内人士?#27835;?#35748;为,房企多元化投资的原因主要有两点:一是因主业强大主动布?#37073;?#22914;万科、碧桂园、恒 大均在企业做大规模之后,增加非主业的布?#37073;?#21253;括汽车交通出行、体育、本地生活、应用科技等;一是企业基因或禀赋使然,如保利发展母公司保利集团,本是多元化业务一体,基因决定投资方向多元,旗下保利资?#26087;?#21450;应用科技、生活服务、金融等多个方面。

      业绩?#27605;?/p>

      地产主业占九成 非地产业务赚钱难

      不过,记者了解到,大多房企的主业依然是地产,记者梳理各大房企年报看到,房企最大的收入?#27605;?#20173;是地产,TOP30的房企?#20219;?#26126;显,主业基?#26087;險季?#20102;九成以上的业绩?#27605;住?#32780;不少正在多元化的房企更是感?#33606;?#36716;型并非一朝一夕的?#36164;隆?/p>

      中原地产研究中心统计数据显?#33606;?#25130;?#32842;?#21069;,房企发布业绩报告的合计76家,其中A股51家、港股25家。大部分企业利润明显上涨,房企收获历史上最丰收的年报。从平均营收数据看,上涨了23%。从数据来看,A股房企平均利润上涨了23%,但净利润率平均为11.9%,相比2017年的平均12.1%?#20852;?#19979;调。但合计76家企业中,利润数据下调的只有22家,70%的企业利润出现了明显的上涨。而“非地产业务”的?#27605;?#29575;仍?#28142;?#20110;较低水?#20581;?#26576;大集团2018年销售物业收入4527.64亿元,而租金、物管、其他业务合计收入只有100多亿。

      房企声音

      以地产为主 多元化仍在培育阶段

      同时,尽管在多元化道路上不?#21688;?#32034;,但房企大?#24571;?#20173;纷纷直言“以地产为主”。万科年报《致股东》上这样说:“无论?#28216;?#20204;今天的体量来看,还是?#28216;?#20204;以往的行业环境来看,转型都绝非?#36164;隆?#39318;先,能支持出现千亿级企业的实体经济领域?#26087;?#19981;会特别多,尚未饱和、仍有进入空间的更只是其中一部?#20013;?#19994;。而我们?#36797;?#38656;要建立六个千亿级业务,才能再造一个今天的万科。其次,我们几乎不可能再?#19994;较?#25151;地产开发这样客单价?#22253;?#19975;计、而且可以依托标准化快速复制的实业业务;更不能?#21335;?#26395;于再遇到一个与过去二十年房地产开发一样,几乎所有参与者都能赚钱、都很难亏钱的?#24179;?#26102;代。”

      融创中国董事会主席孙宏斌在业绩会上直言融创没有多元化,一直是房地产业务为主,所谓多元化业务都是“房地产+”。“主业还是挺重要的,我们还是比较专注地产专业,文化集团和文旅集团都是在房地产+的基础上做起来。文化、文旅等业务是未来5至10年需要发力的,现在仅仅是培育阶段。”

      张燕?#27835;?#35748;为,一方面,房企在主业上仍在继续冲规模。2018年底,房企百强已经?#23395;萘苏?#20010;市场份额的六成,TOP30则从2014 年的不到三成做到了接近五成。虽然不少房企在放慢脚?#25945;?#39640;质量,但主业为基的趋势在未来5到10年不会有根本性的变化。另一方面,房企在加大多元化的?#23548;?#36807;程,也遇到了多方困扰,尤其体现在政策的变化、模式不清晰、不确定、培育期过长、多元化发展的团队人才难求等。

      未来趋势

      “主业为基+万变维新”两条腿走路

      回顾近两年,房企逐渐形成了以长租为核心的租赁,以物联网为技术载体的智能家居,城市更新、产城融合和教育的多元化体系,而产城融合包括文旅、教育,已经变成了主业重要的一个组成部?#37073;?#32780;租赁和以物业为入口,以物联网技术为载体的智能家居、智慧社区,这两者会有更长足的发展。

      业内人士表?#33606;?#29289;业服务痛点依?#28142;?#22312;,但大服务生态已成,场景日益丰富。由于场景的扩展为未来的智能家居、智慧社区都提供?#26388;?#24120;大的扩展空间。智慧科技加?#37073;?#22240;为?#36763;?#29289;业的大入口,万物互联、智慧社区正在形成。政策长效机制下,克而瑞认为租赁住宅依然?#26149;茫唐?#30408;利难的问题,将在资产证券化进一步放开下可望逐渐解决。3月份上?#20976;烟?#20986;?#35828;?#19968;批试点的公募 REITs,这是一个非常?#34892;?#30340;方?#20581;?#20013;国地产下半场将进入大资管时代,未来十年甚至更长的一段时间,大资管将从今天这个时间点,通过运营和其他的资产管理方式激活市场。

      张燕还认为,“主业为基·万变维新”是所有房企在地产下半场要做的两件事。多元化布局不再是做和不做的选择,而是不断思考“怎样践行怎样实施?#20445;?#36825;也是这个行业?#20013;?#21457;展的强大动力。

      目前房企布局的非地产业务

      金融:

      政策?#23777;?#19979; 房企布局放缓

      由于政策的?#23777;兀?#23567;贷保理这一类业务,要么自有资金要求很高,要么不?#24066;?#24320;展。基于这样的前提,虽然TOP30房企有六成以上都布局了金融,但从2018年的数据来看,房企在传统金融中的布?#24544;?#26126;显放?#28023;?015~2016年,TOP30房企有60%布局传统金融行业,而到了2018年,仅绿城通过?#23637;?#30334;年人寿布局传统金融行业。但另一方面,超过一半的企业都开始布局投资基金,通过股权投资的方式参与到房地产经营当中是目前比较多的一种方?#20581;?/p>

      文旅:

      行业正向头部企业集中

      土地出让政策变化对文旅运营提出更高要求?#33743;?#24180;前对运营配套的比例为10%~20%,现在则要求50%~70%。在这?#26234;?#20917;下,企业要么自主创新,要么要寻找?#31185;?#30340;合作?#20581;?#21478;一方面,克而瑞发?#37073;?#25991;旅行业正在进一?#36739;?#22836;部集中。2018年,全国旅游业?#23548;?#23436;成投资17750亿元,头部企业包括“华侨城、万达、融创、雅居乐、万科、?#25945;亍?#38271;隆、恒 大”等,总投资1.095万亿元,占比高达62%。

      租赁:

      盈利难、供需错配成痛点

      盈利难、供需错配是当下租赁住房市场的主要痛点。首先是盈利难,克而瑞统计显?#33606;?#22269;内20个重点城市公寓租金回报率1%~3% (一线城市低于2%),低于办公租金回报率4%~6%,且远低于国际公寓水?#20581;?#20294;另一方面,租赁市场仍有着众多政策利好。中国总租赁市场规模预计达15510亿元,其中北上广深一线城市合计达5565亿元,占比35.9%,23个二线城市合计达2436亿元,占比15.7%,发展潜力大。

      教育:

      回归主业作为配套运营

      张燕透露,TOP30房企中有50%布局教育,但因为政策受限,如通过VIE架构境外上?#22411;顺?#28431;洞被堵死,房企都开始把教育回归主业作为配套运营。

      养老:

      ?#21776;?#30408;利模式仍未清晰

      养老地产的特点是对于未来发展预期很高,但?#21776;?#26469;看盈利模式仍未清晰。首先,养老客户分层很明显,55岁到75岁称之为活力长者,他们对于医养需求不显著;而75岁以上的养老人?#28023;?#23545;医养养护提出了更高要求,但市场中要么这类产品供应不足,要?#20174;?#20110;这一类群体的支付能力还没有达到,所以形成了现实中的供需错配。但克而瑞有关人士认为,养老的政策前景非常巨大,2025年之后会进入真正养老事业发展期。

      物业:

      上市节奏快 几乎每周一股

      进入3月份之后,整个物业上市的节奏非常快,几乎是每周一股。另外,物业已经从原来简单以住宅为核心扩展到了商业、办公、医院等等,业态也更为丰富,这为未来物业发展提供?#26388;?#24120;丰富的场景。因为物业是大入口,展现出更多更美好的景象,所以TOP30房企都有自己清晰的发展规划。


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